说起TOD项目，很多人都会是虎躯一震：

这是开水锅里洗澡，熟人啊！

那可不，TOD应该是目前国内最热门的地产开发形态。

但你知道TOD的全称不？

容小弟装个b，TOD的全称是Transported-OrientedDevelopment。

翻译过来就是：基于交通导向的发展。

旺角地铁站TOD

它的形式是将高层住在建设在基础连接设施的上盖，亚洲常见的是轨道交通的上盖。

在房地产市场产品内卷、推陈出新的今天，TOD在未来一定是最重要的产品业态。

因为它具有高效、快捷、以人为本的优点。

未来20年，我国还会有2.69亿人口移居到城市，以我国大型城市的人口密度和公路网密度，无法承担以私家汽车为运输系统中枢的交通环境。

而TOD社区可以完美的解决这个问题。

以香港著名的日出康城小区为例，该社区共24000户，可以容纳6-8w人口。

香港日出康城

有20个这样的小区，就可以装的下目前整个黄埔区的人口，有40个这样的小区，就可以装的下整个番禺区的人口。

效率优势非常明显。

TOD社区缘何具备这么高的居住效率，绝对不是简单的一句地铁上盖可以总结的。

1轨道先行，人跟线走

在过去，城市的发展，是先有人群聚集，当人群聚集，交通需求大时，再去修地铁。

这叫「线跟人走」。

举个现成的例子，广钢新城和牛奶厂这对楼市冤家，都是先规划建设小区，再修地铁。

广钢新城

然后，地铁是会修，就是不知道什么时候能修好。

线跟人走是过去城市发展最常见的模式。

而TOD的建设理念是「人跟线走」，先修轨道交通，再吸引人来买房。

不只是新城区这样做，老城区的TOD项目很多也是用这种思路开发。

比如知识城镇龙TOD（越秀星汇城）、番禺客运站TOD（金地天峯）、白云区槎头TOD（五矿江天际）。镇龙是新城区，后两者都是老城区的新开发。

镇龙星汇城TOD

这些都是人跟线走的典型设计。

2混合用途

一个好的TOD社区，一定是一个多功能的社区。

多功能社区

生活、娱乐、教育、购物、餐饮，甚至工作，都可以在这里得到解决。

土地综合开发的最大的好处是提高了土地使用效率，在开发密度不变的情况下，可以显著提高开发综合收益。

对于住户来说，可以有效减少通勤时间、降低通勤成本、提高生活和工作的效率。

一个好的TOD社区，除了有效的提高社区居民的生活效率之外，还具有很强的外延性特点。

表现在一是可以拉动周边1-5公里之内的小区生活效率，二是通过交通优势，提高市内不同区域的通达性。

日本多摩田园都市

混合用途的另一面，是将自身融入到整个片区之中。

3建筑呼吸感

鉴于以上的两个特点，TOD社区的建筑密度，既不是越低越好，也不是越高越好。

建筑密度太低，对人群的聚集性不足，那就无法提供高质量的配套商业、购物、娱乐，甚至教育。

因为优质的服务业，一定是建立在足够多人群基础之上，否则都是空谈。

建筑密度太高也不好，都像香港那样修成鸽子笼，住起来过于压抑，不利于身心健康。

我觉得一个好的TOD社区，在设计上要注重：

建筑的呼吸感。

这个词有可能又是我原创的。

建筑的呼吸感是指低中高密度的建筑，要错落有致的设计。

花城广场是一个巨大的公共服务型TOD，建筑呼吸感强

商务部分，建筑密度可以提高，住宅部分可以设计为中等，那公共空间、绿地等部分，则需降低建筑密度。

从而产生一种类似呼吸韵律的美感。

4立体空间

TOD项目的核心上盖，通常是一个立体空间。

它既有横向的空间、动线，又有纵向垂直的空间、动线。

是真正的一个三维设计。

纵向空间通常用来分隔功能，横向空间则提供相关功能型的服务。

纵向空间布局，龙湖重庆沙坪坝高铁站TOD

常见的例子：地下跑地铁、停车，地面有公交，地上是商业空间，盖顶则可以提供绿化。

日本东京二子玉川站TOD横向空间布局

这就是现在流行的“悬浮城市”设计。

这种设计最大的优势是在有限的空间内拓展的社区的功能性，符合现代都市人们的需要。

5交通动线

国外的TOD项目，除了轨道、汽车交通外，非常重视的一点是自行车通勤友好。

镇龙地铁站外停放的车辆

我国虽然曾经贵为自行车上的国家，但现在骑自行车的人明显减少了。

电驴一扭，天下我有！

考虑到行人通勤，应该更注重小电驴和步行的方便性。

那综合起来看，TOD项目的交通动线，从大到小，要考虑城际铁路、地铁、公交、汽车、电驴，以及步行。

优秀的TOD，在动线设计上有很高的要求。

6价格支持

以上几个要点，如果都做的比较好，那么这样的TOD社区必然不差。

而好的TOD项目，通常会有比较高的溢价。

咱举个全世界最发的TOD城市香港的例子。

将军澳是香港东部的郊区，地理位置之于香港，约等于新塘之于广州。

将军澳

新塘房价2w，天河房价10w。

但是将军澳的房价却堪比九龙。

因为将军澳经过四十多年的发展，建成了一个容纳40多万人口的巨型TOD社区。

整个片区由多个地铁上盖楼盘组成，最终连接成了一个巨大的社区。

从将军澳去香港岛、九龙都比较方便，高峰时刻还快过荃湾线，吸纳了整个港九市区的居住需求。

不止是将军澳，荃湾、沙田也一样是大型郊区TOD社区，房价都不低。

这就是TOD社区的价值魅力体现。

来源：王大楼

授权：腾讯房产

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